严跃进:2018年楼市或步入U型通道

要闻资讯腾讯财经2017-12-30 08:52

2017年全国房地产市场表现还是超乎预期的,虽然调控升级,但市场交易依然活跃,尤其是住宅市场。拉动这一波住宅市场发展的,更多的是三四线城市。从实际情况看,一些地级市市场交易表现非常不错,甚至创下了历史新高。这背后的逻辑在于,市场需求持续释放以及各类“催化剂”的出现。从市场需求角度看,类似三四线城市的农村进城购房、城市棚户区改造以及各类改善型购房需求释放等,都会带来此类城市市场交易的上升。而从催化剂的因素看,部分城市规划地铁项目以及近郊区新城积极开发等,都容易带来住房市场需求的释放。

总体上看,这波市场逻辑在2018年依然会延续,也会为住宅销售市场带来新的机遇。第一、虽然我们也承认住房销售市场会有一定的透支现象,但还是有很多地级市楼市没有真正起来,尤其是一些中部城市的住宅市场。第二、住宅买卖依然成为很多家庭居民投资的重要领域,很多人对于非住宅类的物业和其他投资并不感兴趣,依然会选择住宅投资。第三、各类高铁开通或地铁建设的三四线城市,将继续在2018年的住宅交易规模中扮演托底的效应。

当然从企业和各类机构的投资角度看,住宅市场的投资需要考虑几个新因素。比如说限售政策已经积极落实,这可能会影响部分房源的流动性,又比如全装修甚至精装修等概念持续推进,这也会影响此类房源未来的开发成本和节奏等。类似问题关注好,才可以真正在看似进入降温周期的2018年继续跑赢市场。

应该说从紧的信号不会变,基本上会在“房子是用来住的”导向下进行。但从实际情况看,一些隐性的放松做法会出现,类似人才购房等政策。从实际情况看,当前此类调控也会基于市场交易指标来做调整。

目前类似年初银行额度的宽松做法,基本上还是出现的。尤其是部分银行还是看好房地产贷款业务。若市场真的降温,那么额度的使用甚至会提前。

二手房市场交易不高,使得中介本身的经营压力是比较大的,所以这个时候对于一些中介来说,拓宽业务也很有必要。另外从营销渠道角度看,二手房中介掌握了部分购房需求,所以通过和外部的新房、二手房项目进行合作,也使得业务量得以拓展,对于此类市场来说,预计此类交易总体上看好,也成为中介公司增收增利的一个重要来源。当然这中间要警惕类似随意兜售客户信息等现象出现。

应该说供给端属于规范和刺激的属性,而需求端则是抑制的需求,这是2017年房地产调控政策的思路。类似的思路在2018年也会得到延续,从实际情况看,当前对于此类调控来说,逻辑不会变,但要看宏观经济大环境,如果不好,那么房地产的托底作用依然需要体现,那么刺激供应和刺激需求也依然是有可能的。而后续住房保障领域更大会依赖两类。第一是货币化安置会继续,第二是租赁市场会持续发展。

对于当前供给端的刺激,一方面是总量刺激,尤其是大城市需要积极补库存,另一方面是结构端的调整,主要是对租赁市场等房源供应的刺激。

对于2018年房地产市场来说,前冷后热的特征比较明显,换句话说,明年上半年或是会有较为明显的降温,而到了下半年房地产市场的表现会相对好起来,进而带动销售面积小增,但增幅明显小于今年水平。

而从当前的地王项目看,房企的资金压力还是比较大的,这个时候部分地王项目预计还是需要积极进行转让或者进行联合开发。类似现象其实也说明房企在投资方面的压力比较大,这个时候需要通过此类策略调整来缓解地王开发的压力。但如果开发动力不足,预计相关优惠政策也会增加。

从信贷方面看,预计总体上会偏紧,这是大趋势。但有一点就是去库存的战略还没真正完成,很多城市依然会有类似去库存的政策思路,这个时候部分城市信贷政策依然会有宽松话的导向。

在租赁市场的发展方面,最典型的就是会呈现两类变化。第一是供给端积极增加租赁住房的供应,总体上对于机构类租赁住房的供应会增加。第二是在需求端上,预计租赁贷款的政策内容会开始增加。其他的包括租售同权等类似租房可办居住证、可积分等,实际上都有相应的政策关注。

应该说资本市场的管控会比较严厉,这也是“灰犀牛”提法下的一个政策内容,所以对于上市房企来说,预计影响是比较大的,这个时候对于部分房企来说,2018年融资方面肯定会有压力。

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