江门商业地产的转型思考

商业的本质是服务

  商业地产,顾名思义作为商业用途的地产。商业地产的形式多样,主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。

江门商业历经时代的洗牌,有的繁华有加,有的默默退出历史舞台。目前江门比较成熟的商圈分别是地王广场、常安路、五邑城一带的商业圈;江海区以中环广场为中心的商业圈;东湖广场益丞百货、苏宁百货、港口路一带的商业圈和新之城、益华百货和卜蜂莲花一带的商业圈,其中以地王广场五邑城一带商圈最为繁华。

“央妈”再降息 江门市场几多欢喜几多愁?

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江门几大商业地产现在情况如何?

2014年是江门商业综合体的一个大收获期,江门汇悦城、万达广场的开业,吸引了大批老城区的消费者,但是超高的消费水平也成了人们诟病的一部分。逛街找新鲜感或感受节日气氛可以选择到北新区商圈,但是购物居家生活还是选择在地王,这是消费群体中普遍发出的声音。毕竟江门普遍工资水平在四字头。益华百货曾是江门地标性建筑,多为高消费群体,所以新开综合体对于它的影响较小。益丞百货、苏宁百货、港口路一带的商业圈位于东湖广场附近,其人群流量不减,但是目前商场出现二层以上多为空铺或转租情况,其境况大不如从前。

城市商业综合体大批次的落脚,但问题也凸显出来。出现类似于住宅市场的迹象,一二线购物中心趋于饱和,有的甚至过剩。据相关报道,在146个拥有城市综合体的三线以上城市, 人均购物中心的商业面积达到1.41平米 ,其中93个城市超过1平方米,50个城市超过1.5平米,30个城市超过2平米,12个城市超过3平米。目前珠三角地区,在建和拟建的城市综合体项目就超过140个。而江门目前5个大型商业综合体项目,足以让商业经营面积翻一番。

  

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江门商业地产转型思考

商业体量越来越大,消费者可选择的余地越来越多,用脚投票的理由越来越充分。商业如何做?不光是江门房地产上该思考的事情,整个房地产市场都进入了一个学习摸索期。国内许多商业地产的粗制滥造已经引起业内的警觉,商业项目运营逻辑正在发生根本性的转变。

绝大多数商业地产开发商是从住宅开发商转变过来的,而住宅开发商的思维模式是现金流平衡,利润最大化,住宅是全部销售的。因此在做商业地产的初期,就形成了切割商铺、散售零卖的商业模式。但是这种模式已经难以持续。采用这种模式的企业也不能称之为商业地产企业。

业内人士指出,北新区大型综合体的集体出现,也说明了江门的商业形态正从街铺向城市综合体转型。那房地产企业转型商业房企最需要考虑什么?消费者是谁?是什么年龄段的?他们的需求是什么?喜欢你这里的什么?不喜欢什么?哪些产品和服务是他们愿意买单的?哪些是他们认为是应该免费的?

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商业本质--做的是服务

“做商业必须要做细才能满足消费者的需求,因为商业归根到底还是一个服务业。”作为深谙商业之道人士如是阐述商业的本质。因此在做购物中心的同时,我们需要做很多专题的分析,比如说餐饮的专题,从口味、单价、面积、装修风格等方面做研究,由这个专题分析来指导购物中心的招商跟品牌的组合。

现在中国的商业地产风险不停地加大,资金、人才、经验以及资源都是制约商业地产未来发展的瓶颈因素。商业地产发展不仅仅需要考虑提升项目业态、品牌等等差异化,更多是需要考虑从整个行业发展角度,传统商业地产升级换代的阶段,同质化严重、电商的冲击、市场日益激烈的竞争,这些都需要每个商业地产开发商重新思考这个行业的新方向和新出路。

 

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