江门楼市大货潮来袭_第一房线_腾讯房产珠中站

现象：楼盘你这么优惠楼市知道吗？

楼盘频频出招抢眼球

5月30日，滨江新区标杆楼盘保利大都会也打出广告——全新组团“牛津汇”90-120平方米美宅“5”字头起。此消息如一块巨石，打破了滨江新区这片看似平静的“湖面”，一时间，滨江新区多个楼盘的营销负责人表示“压力山大”。

近日，北新区某楼盘大肆宣传，以参与抢购房源的报名人数决定新房折扣优惠，并承诺当报名人数只要达250人，即有机会6折购买蓬江区新房。但这只是开发商的一个引起市场关注的营销炒作手法。该楼盘共329套房源取得预售证，虽然推出了不少折扣优惠措施，但接近“7字头”的定价，让其优惠让利后的实际交易价格并不比周边楼盘有太大优势，而所谓“6折卖房”也仅仅只有1套98平方的新房，且需要参加报名的购房者通过摇号决定购买权的最终归属。

而位于江海区的在售楼盘帕佳图·尚品，近日也在项目外醒目位置打出了“4980元/平方米起”的户外宣传牌，引发市民关注。然而业内人士认为，推出所谓的4字头特价房，这只是开发商想吸引看房者来购房而搞的噱头，数量极少，而且也是一些条件不太好的单元。

姑且不管这些楼盘能给出的实际优惠能有多大，但楼盘频频出招，通过这些营销炒作手段，已经成功抓住了相当多购房者关注的眼球了。（详细）

探因：城区库存量逾万套下半年亚历山大

江门楼市即将迎来“大货潮”

楼盘想方设法进行销售炒作，大有“语不惊人死不休”的气势，到底为哪般？我们或者可以在以下的数据中看出端倪。

今年5月份，江门中心城区的楼市成绩单却不甚理想，住宅网签套数789套，环比减少2.1%，同比更是减少12.9%。成交量在萎缩，但供应量却“高歌猛进”。今年5月份江门中心城区商品房供应27.10万平方米，环比增加41.9%，同比增加270.2%。供应量增长的不仅仅只是5月份，今年1-5月份，江门中心城区住宅累计批准预售商品房面积71.74万平方米，同比增加63.8%。

但根据江门市住建部门去年第三季度的预测，“未来两三年内江门商品房潜在供应面积约为530万平方米”。也就是说，从2014年开始，平均每5个月批准预售的商品房面积约在76-110万平方之间，而今年1-5月份批准预售的面积尚未达到未来两三年供应量的最低平均值。

此外，今年第一季度，江门中心城区商品房累计批准预售面积25.55万平方米，同比减少6.7%。但进入第二季度，4月份商品房批准预售面积就达到19.10万平方米，同比增加109.7%；5月份商品房批准预售面积更是达到了27.10万平方米，同比增加270.2%。江门楼市推货速度正在逐渐加速，且很有可能出现持续加速的情况。

江门楼市供应的“大货潮”或将于后市出现，或在下半年，或在明年上半年。随着“大货潮”的到来，江门楼市供应量骤增，或将改变整个市场格局，市场观望情绪也很有可能更浓。（详细）

观点：房价重回4字头？或是一厢情愿

智库观点一：七、八月份或将出现成交热潮

从去年的10·1黄金周开始，包括元旦、春节、乃至刚刚过去的5·1黄金周，这些过去传统意义上的重要的销售节点，市场的成交氛围并没有前两年的火爆，取而代之的反而是市场愈趋愈浓的观望情绪。特别是在今年的第二季度，市场陷入了包括开发商和购买者在内都在观望的怪圈，后市不明朗而不敢盲目出手，成交量出现明显的下滑。

谭华驹中山市元子房地产投资有限公司总经理

谭华驹认为，市场从去年的供求大致平衡到今年的供过于求的转变是不可否认的，供应量必定会对于成交量以及价格造成直接的影响。而作为消费者，不应当受外界“崩盘论”的影响而对于江门的楼市盲目悲观，应当客观看待，力求在最佳时机出手，买到性价比最高的房子，方为上策。

谭华驹指出，5·1黄金周前后，江门迎来了第一拨的“供货潮”，市场的供应量骤增，但是，这不是今年仅有的一拨“供货潮”，第二拨的“供货潮”预计会在“金九”前后继续出现，今年供应量的新高将会在十月份左右出现。而日前，保利大都会以5字头的价格批量推货，实质上已经直接把江门的楼市带入了降价通道，打破了原来的市场平衡。打破平衡对于市场是绝对的利好，市场的成交氛围的重新恢复会淡化随后3个月供应量的激增造成的影响，并结束长达8个月的观望期，市场有机会受各项目促销的带动下，重新回到成交的正轨。

谭华驹预测，6月份以内其它项目忌惮于保利的风头，不敢贸然跟进，而保利的降价必然实现热售，刺激市场在6月下旬左右逐步活跃，但降价的幅度一定不会大。如本地开发企业的项目，300-500元的下调空间预计是主流。7-8月份，各盘纷纷促销降价，或将引发一轮成交的热潮。（详细）

智库观点二：“大货潮”只是相对的

黄锦康认为，“大货潮”是否存在只是相对的，去年供应的160万平方，对于十年前的2003年供应50多万平方来说，已经三倍有多，已经可以称得上“大货潮”，但是市场同样有需求量支撑，形成供求畅旺的局面。
在假设为完全竞争的市场背景下，推货量增大，会使供求关系发生逆转，从微观来说价格曲线会向下。但中国房地产市场更适用寡头垄断市场来解释，就是供求关系发生逆转以后，价格曲线会短暂向下，刚性成本和寡头利润目标会使价格曲线趋于平稳。

黄锦康江门市华茵堡地产营销中心总经理

因此，江门房价上涨是必然的。完全撇开短期市场波动来看，基于土地资源为载体的房产，加上通货膨胀的永恒存在，人类居住需求的不断升级，房产具备了自然升值和长期成长的天生属性。再而，在“大货潮”中，开发商会自行调整开发节奏，供应量会渐渐回落。房价不会出现大幅度下跌，因为成本是刚性的，成熟的开发商已经具备了对抗房地产市场短期波动的能力。

黄锦康指出，近十年，以下案例总在不断重复上演：还没购房的购房者本可以在供应量巨大，开发商纷纷促销的时候获得较多优惠，但是在这个时候，购房者买涨不买跌的心态就会开始作祟，影响很多购房者选择观望。一旦等到市场回暖，房价回升的时候，购房者就错过了买房的好机会。（详细）

诚然，对于中国的房地产市场来说，2014年是一个去泡沫化的过程，原来泡沫大的，自然降的幅度大，泡沫小的，反而逆时向好也可能。楼价在局部时间内可能会下行，但在政府现在越来越明显的＂护航经济＂的主基调下，经济的逐步转好，政府要求银行放开首套房贷，针对刚性需求贷款者进行扶持；存款准备金率的一再下调，资金的逐步释放，对于市场而言，都是不断的利好。在观望情绪被打破的情况下，相信市场成交会逐步回归正轨，价格也会重回正常水平。对于江门而言，楼市是健康的，崩盘论或是个别人的一厢情愿而已！

本期观察员