截止到9月末，商品房销售回暖并不明显，尤其是今年上半年商品房销售出现了“量价齐跌”的现象。这促使一些业内人士、房地产商开始担心起今年我国房地产是否会崩盘。放松限购、贷款新政、放松公积金贷款条件……一系列利好措施不断的提出，让业界一轮纷纷国家调控下一步棋是什么 ？ 从限购—放松限购，限贷—贷款新政，公积金贷款难—公积金“减负增效”，都透漏出国家调控房地产行业保障民生的决心，一起回顾下每一条政策从实施到放松的历程……
限购措施是从2010年4月17号开始，大面积铺开是2011年的1月27号，到现在为止至少三年半多的时间，有些城市已经是四年多的时间。 事实上，从今年8月开始，国内部分二线城市商品房限购就陆续松绑。
2014年9月30日，三亚已经制定了放开限购方案，计划从10月1日开始执行。也就是说全国范围内执行限购的城市只剩下了北上广深四个一线城市。
回顾限购政策，尽管有很多理由，当时房价上涨过快等等，但是毫无疑问这是一个很少用这样严厉的行政手段来干预市场，但是我们用了，而且用的时候过长，使得现在房地产市场出现了一个非常严峻的局面，从成交量和价格上都出现了根本的逆转。国家统计局公布的70个大中城市中，到8月份已经只有一个城市上涨，一个城市持平，68个城市下跌。（更多详情）
从当今来看，限购措施早就应该退出。我认为一线城市也应该尽快的退出历史舞台，一线城市退出可能会有顺序，比如广州深圳可能会更早一些，最后一个退出的一定是北京。其实现
在市场理论上，我认为退出根本没有什么问题了，限贷是一个经济手段，而限购措施非常明确是一个行政手段。限贷也有不合理之处，比如一些二套的认定，二套房实际上不支持改善型需求，也需要调整，但是限贷这个措施绝无可能回到原来爱贷几套贷几套这样的历史阶段去了，所以限购和限贷是不一样的。从现在的市场表现来看，我认为不久的将来一线城市也会退出限购。（更多详情）
利好— 外省市来本地务工的单身人士，而本地的一些置换型购房者也可能由此获得之前受限的“购房权”，使市场需求得以有效释放。
弊端—限购一旦“松绑”，也意味着投资、投机性购房重新涌入市场。在限购的影响下，投资性购房目前已被市场边缘化，“残余力量”多被限制在一些传统高端区域。但一旦投资性购房因为限购取消而回潮，势必会导致投资性购房重新向全市铺开，引发房价的报复性上涨，不利于刚性和改善性需求者购房。（更多详情）
业内的部分观点始终坚持，在楼市低迷、房价走低的敏感时期取消限购会给市场发出救市的心理暗示，从而影响买卖双方对市场的信心，在买涨不买跌的心理驱动下，市场成交可能会更低迷。再从政策层面来说，“分类调控”的基调给了二三线城市敢于自己松绑的信心，然而，一线城市在调控上是“从重”的对象，自行放开限购势必会引发中央层面的干预，这第一个带头的事儿，不好干。
从长远来看，限购政策是一种阶段性的行政指令，而房地产的调控还是要依靠长期性的金融、税收杠杆政策，形成房地产市场自我调节的长效机制。若限购放松，那么市场调节机制将成为主导，使得楼市更符合市场发展规律，趋于良性发展。只是，以一线城市为代表，这些城市目前仍需限购政策持续发挥作用，为形成以金融、税收杠杆政策为中心的市场自发调节机制换取时间，限购政策不宜放松也很难放松。（更多详情）
10号文在战略级别上的严厉体现在两个方面：一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；二是首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。被称为“住宅史上最严厉的一次”调控。
央行、银监局发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
四大行首套房贷利率普遍水平还在基准利率，其他一些银行利率优惠能到9折，9折以下基本没有。但根据两家中介机构提供的消息，类似中信银行、汇丰银行、北京农商行、
浦发等，首套房9折的利率优惠在新政策出台前就有，房贷新政出台前后没有变化。而且都有附加条件，诸如一定额度的存款要求，或者需要贷款人买保险、理财产品；有的银行对客户身份还有要求，例如世界500强企业的员工等。率先表态实行房贷新政的招商银行[-0.29% 资金 研报]，在贷款利率优惠上也有附加条件。记者从招商相关人士处了解，个人存一年贷款额的5%，可以在贷款上享受9.5折优惠；个人存一年贷款额的15%，可以在贷款上享受9折优惠。（更多详情）
从当今来看，限购措施早就应该退出。我认为一线城市也应该尽快的退出历史舞台，一线城市退出可能会有顺序，比如广州深圳可能会更早一些，最后一个退出的一定是北京。其实现在市场理论上，我认为退出根本没有什么问题了，限贷是一个经济手段，而限购措施非常明确是一个行政手段。限贷也有不合理之处，比如一些二套的认定，二套房实际上不支持改善型需求，也需要调整，但是限贷这个措施绝无可能回到原来爱贷几套贷几套这样的历史阶段去了，所以限购和限贷是不一样的。从现在的市场表现来看，我认为不久的将来一线城市也会退出限购。（更多详情）
利好— 外省市来本地务工的单身人士，而本地的一些置换型购房者也可能由此获得之前受限的“购房权”，使市场需求得以有效释放。
弊端—按照国家的房贷新政，如果想让二套房贷款变成首套房贷，就必须全额提前还款。不过客户在向银行申请提前还款时，还需要权衡一下，因为部分银行在贷款合同中列明，提前还款可能需要支付一定的违约金，也就是俗称的“罚息”。一般来说“罚息”为提前还款金额的1%上下或者月供的3倍左右。（更多详情）
“千万不要认为9·30之后就可以长期维稳甚至回暖，这只是一个销售窗口期而已，而不是转折点。”这个窗口期仅有2-4个月的时间，其中10-11月份肯定不错，12月和明年1月则很难说。目前银行资金有限，年底银根将收紧。随着10月、11月房贷额增加，而MBS和长债还来不及发售，所以年末银根仍将短缺，这是此次楼市销售窗口期最大的制约。（更多详情）
10月14日,三部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(下称《通知》)，要求各地推进公积金异地贷款，包括连缴6个月就能申请贷款，二套房也可申请贷款等。
据统计，截至2014年3月，全国实际缴存住房公积金职工达1.06亿人；缴存总额6.47万亿元、缴存余额3.27万亿元。全国闲置的公积金比例却高达50%，如果全国的公积金能进行统一管理，则既能发挥资金的最大效用，又能满足公平。（更多详情）
在9月底央行释放房贷红利后，如果接下来房贷利率能调整到基准利率的8.5折左右，加上在审批时间上的优势和开发商的引导，相信不少广州购房者会考虑放弃排队等公积金，转向商业贷款，目前公积金贷款排长队的现象也有望得到缓解。（更多详情）
利好— 此次贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的效果。公积金贷款额度的提高，对于资金承受能力有限的刚需购房者来说，将
使其首付成本和利息成本有所降低。
弊端—“由于现行的公积金贷款政策限制条件较多，且分类、流程较为复杂，使得使用公积金贷款的占比一直处于较低水平。”未来公积金贷款额度提高等措施是否能够具体实现，还要看公积金管理中心的房贷余额以及政策执行力度。各地具体细则尚未落地，短期内对于市场的直接影响较为有限。这次提出的推动异地贷款的一个重要前提是，要实现全国公积金联网，这也是房地产长效机制建设的关键步伐。此外，还需要做好风险控制等工作。（更多详情）
部分改善型和投资型需求将被释放，但受制于近年来居民收入增长乏力，新的住房需求在一定程度上受到抑制；同时，房地产市场颓势已成，居民普遍持观望态度，期待房屋降价、期待银行利率打折；此外，银行业利润压力较大，利率打7折基本不可能实现，银行业普遍额度偏紧。受上述多重因素影响，尽管政府频出救市政策，但住房金融需求实际只会略有增长，变化不会太大。 （更多详情）
国家的这些政策传递出来的信息是,稳定房地产市场,至少减少房地产市场出现全面崩盘现象。国家调控，减少行政干预，用信贷等市场手段，一方面是因为经历了几轮调控-反弹-再调控-再反弹的循环后，在目前的市场条件下，房地产市场短期内难以出现非理性大反弹，国家开始放手让市场去调节房地产市场。可以预测，国家调控的最终目的是让房地产市场可以自行调整，各地房价走向理性。
