10年未必养熟社区商铺
北新区最成熟的社区商圈要数育德社区。经过超过10年的发展，这里入住几千户人家，还有小学、菜市场，社区内遍布超过百家各类商铺。近日房事君从多家二手房中介了解到，这里商铺的租金、售价不菲，最繁华的育德一带，租金100~120元/平方米，较便宜的内街商铺要50~80元/平方米。十几年前，这里的商铺买入价不到1万元/平方米，现在的价格至少涨了一倍，从1.8万元~3万元/平方米不等。
位于江华路的购书中心商业带建成约20年，其中最旺的是靠近购书中心的商铺，据家家顺的一名职业顾问介绍，这一带商铺多是老江门持有，只租不售。
建成约10年的东堤湾花园、江海花园的商铺，投资价值则没有那么见成效：两处的商铺7年前购买价1~1.2万元/平方米，东堤湾商铺10年前购买价1.5~2万元/平方米，这两处的商铺年租金回报率约为5%~6%左右，目前售价比买入价仅上涨5000元/平方米左右。
市民张先生约在7年前以8000元/平方米的单价，按揭购买了新会碧华园一间140平方米的商铺，如今出租租金1.2万元/月，年租金回报率也只有4.5%左右。张先森计算过，折合房贷利息，投资收益还不及银行存定期。他想把商铺以1.8万元/平方米出售，因为总价不便宜，少有人问津。张先生有些后悔当初的投资决定。
水果档失宠 商铺跟着遭殃
就算是已成气候的江华社区商铺，也面临生意越来越难做的窘境。房事君最近几日中午走访，所见大多数商店顾客稀少。明胜置业吕经理说，据他观察，江华路的商铺，特别是服装店，转手率很高。“现在都知道电商旺，小区商铺人本来就不及商场人流集中，实体服装店难做可想而知。”
靠近水南菜市场，本属于绝对的“黄金地段”。菜市场正门口一家的朱老板却叫苦不迭。朱老板告诉房事君，他经营这间社区商店已有十几年，江华小区的住户越来越老龄化，顾客消费能力越来越弱，很多是只看不买。“我最早租时租金才500元/月，现在涨到3300元/月，按照业主每年8%的租金增长速度，真是快要承受不住了。”
投资新趋势：新型商铺获青睐
明胜置业吕经理告诉房事君，去年一年中，蓬江、新会的二手小区商铺很少有交易，大部分投资者认为，二手商铺发展已经成熟，价值上涨空间不大，投资出租的回报率甚至不及银行定存。
而且投资者更喜欢买新小区商铺，像滨江新区的商铺均价才1.5万多元/平方米，租金也有70元/平方米，出租回报率并不比市内的小区商铺差。对于投资商铺，他提醒要做好“挨几年”的思想准备。
开发商对整个商圈未来是否有切实可行持续运营计划、开发商运营能力和行业影响力等，都会对商铺后续发展产生影响，这些可以参考过往项目运营情况，以及开发商在业内口碑。明胜置业吕经理表示，大多社区商铺没有统一招商运营管理，这就要看物业管理公司是否跟得上后期经营服务。如果是买一手商铺，开发商实力很重要。吕经理为中小投资者提出建议，普通投资者一定要量力而行，根据自己经济实力购买，尤其是贷款购买客户。另外投资者要特别注意，同样一个小区，也可能一边繁华火爆而另一边是商业死角租不出去，尽量选择交通动线畅通、昭示性好街铺。
投资心得：新型商铺获青睐
8年前，陈小姐在新会颐景蓝天附近购买的50平方米小区商铺，让她赚得盆满钵满。当初购买单价仅5000元/平方米，总价仅25万元，如今商铺价格已涨到1.8万元/平方米，出租租金高达4500元/月，年租金回报率达20%。“商铺先是租给了做木板批发的，后来租给了做美容院和养生馆的，生意都不错。因为周边缺大型超市和商场，没有竞争。”陈小姐认为，投资新型商铺最好选静中带闹的区域，可能比市中心效果还好。
奥园外滩跨客城作为江门首家广东省审批通过的跨境电商试点单位，依托滨江新区试点政策优势，秉承“线下体验中心+线下购买平台”的O2O运营模式理念，消费者通过跨客城购买进口商品，即能确保100%正品，又能享受近30%的直购优惠，不但优化了百姓生活质量，更将交易地点从国外拉回了国内。该区域的商铺得到不少市民青睐，社区商铺除了自身社区的客户，未来还会吸引整个大江门地区的市民到店消费，客流成为一大利器。
众所周知，客流量是选购商铺的重要因素之一。很多小区内都有内街商铺，这种商铺最大的特点就是有明确的客群：小区业主。正因如此，选择这种商铺的条件也显得更简单：业主越多，客流量越大。新型商铺的优势在于既能服务小区居民，又能服务于全区市民，客流量得到保证，
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