经有关部门统计,目前全市有烂尾楼项目23个、问题楼盘102宗,这些项目大多位于闹市。“不过这些只是初步的调查数据,也许还有‘漏网之鱼’,下一步我们会进一步对江门的烂尾楼和问题楼盘进行调查摸底和积极处理。不过,烂尾楼涉及主体广,处理起来比较复杂。”市住房城乡建设局相关人员对媒体表示。

一、 烂尾楼都有属于它的故事

政府相关部门开始积极关注烂尾楼,开始积极处理,但是摆在政府一个面前的大难题是“皇帝不急太监急”。

市住房城乡建设局相关人员分析“烂尾楼”产生的原因,主要有三个方面: 一是后续开发资金不足。过去,江门的房产开发企业普遍实力偏弱,项目运作资金太多依靠外部因素。一旦外部因素发生变化,资金链断裂,则形成“烂尾楼”。据房事君了解江门23个“烂尾楼”项目中有将近12个属于这种情况。

二是项目定位出现失误。如果定位出现偏差则销售周期长,资金回笼慢,后续开发资金跟不上,自有资金不足的项目便易造成“烂尾楼”。

三是涉及到经济纠纷或经济案件。这个经济案件在江门乃至全国都极度出名,如果有看腾讯大粤网新闻的网友肯定不会陌生。


二、闹市里的烂尾楼沉寂16年

说到江门的烂尾楼,江门人第一时间想起的莫过于市区环市一路与建设路交界的三角地带,两栋绿色大楼耸入云霄,看上去气势恢宏,与对面的商业旺地新之城相得益彰。然而,不同的是,其中一栋江门第一高楼电信大厦人流涌动,另外一栋却是烂尾楼围墙紧闭。这就是上过央视财经节目的的“烂尾楼王”森汇大厦,据房事君了解,该楼设计高度高118米,于1999年建造,原本是要成为某国有银行江门支行的办公大楼,在修建过程中,开平银行案发(相关信息可查看腾讯新闻),这幢大楼也停工了。

日前,房事君实地走访发现,森汇大厦三楼以上已完成了幕墙装修,三楼以下是毛坏,工地四周砌起了围墙,围墙内杂草丛生。

据江门金融街知情人士向房事君透露,16年前(约1999年),某国有银行江门支行选定这块黄金旺地,修建自己的办公大楼。几乎在同一时间段,旁边的电信大楼亦动工修建,2003年封顶后成为五邑地区第一高楼。森汇大厦在修建过程中,就一直停停建建,2007年后一直停工至今,工地的围墙也一直保留到现在。房事君从这家银行江门支行办公室一位负责人处了解到,森汇大厦确实原本是该银行投资建设的办公楼,但后面由于诸多原因造成烂尾。“这么多年过去了,领导都换了好几届,同事也都换了好多波,谁还知道具体原因呢?”这名负责人表示,她咨询过该行现在的领导以及相对较老的同事,大家对烂尾的原因以及具体停工时间都不清楚。

三、 纷繁复杂的烂尾原因

近期查出的数十栋烂尾楼中,绝大部分是上世纪90年代初期立项开工,集中在1993年—1994年,在开工两三年后则陷入烂尾。其中,亚洲金融风暴前后(即1996和1998)两年是两个烂尾高峰期。

纵观烂尾形成的原因,主要包括上世纪九十年代初期,邓小平南巡讲话之后,全国迎来新一轮城建高潮,局部地区出现房地产过热,而宏观调控以后,信贷资金收缩,工程后续资金跟不上只好下马;1997年亚洲金融风暴导致资金链断裂被迫停工;市场定位不准,暗淡的销售前景,迫使投资者要“改弦易辙”。

在这些问题楼和烂尾楼中,或“假按揭”,或一房多售、多次抵押,或报建手续不全,或开发商潜逃,或因开发商犯法坐牢,均涉及纷繁复杂的债权、债务问题。当然,有的还跟政府官员贪腐挂钩……一部烂尾楼的故事,其实就是江门乃至全国房地产业的发展史。


  四、江门烂尾楼如何重新开发

烂尾楼的重新开发已经成为房地产市场不可忽视的一个现象,而且也出现了众多的成功案例。值得注意的是,益丞集团在江门市曾经成功开发过不少烂尾工程,如益嘉园、“地王又一城”等。

在宏观调控形势下,烂尾楼确实是盘活土地存量的重要手段,开发商也可在此过程中发现烂尾楼的一些优势和价值,同样,我们也应该看到烂尾楼重新开发的风险,只有扬长避短,才能获得更好的收益。房地产行业素来就是以政府政策紧密关联的行业,特别是近两年随着国家宏观调控将房产行业列为重点调控对象以来,政府的任何一个相关政策无不牵动业内人士的心弦,甚至可能引起行业的震动和惊慌。

下一期,我们会去到两个成功的案例——中信大厦以及龙兴大厦去深度了解这两个成功复活项目,以及了解烂尾楼购房注意的细则。